Hypotéka v otázkách a odpovědích – 3. díl

Dnešní díl je věnován odhadu nemovitosti.

Co je to odhad nemovitosti pro účely hypotéky?

Odhad nemovitosti má za úkol stanovit cenu odhadované nemovitosti. Běžně se můžeme setkat s odhadem ceny tržní. Pro účely hypotéky vypracovává odhad odhadce, který má pro danou banku certifikaci, může být interní nebo externí – záleží na podmínkách dané banky.

Je důležité si uvědomit, že sice mluvíme o odhadu, ale daný dokument je přesnější nazývat:  „Vyhodnocení rizik banky v souvislosti se zástavou předmětné nemovitosti“ a výsledek odhadu odráží cenu, za kterou by banka danou nemovitost prodala do 3 měsíců od její nabídky do prodeje.

Právě tento úhel pohledu banky je důvodem, proč se velmi často kupní cena (tedy cena tržní) nerovná ceně odhadní.

Co potřebuji pro odhad nemovitosti?

Pro objednání odhadu jsou potřebné tyto dokumenty a informace:

• list vlastnictví
• nabývací tituly současného majitele s razítkem z katastru nemovitostí (hranaté razítko) – obvykle kupní smlouva, darovací smlouva nebo kolaudační rozhodnutí. Nabývacích titulů může být více a jsou uvedeny na listu vlastnictví – musí být předloženy všechny
• smlouvy o věcných břemenech (pokud jsou uvedeny na listu vlastnictví)
• katastrální mapa (u rodinných domů)
• kontaktní osoba pro odhadce – jméno, telefon a e-mail

Jak se odhad objednává?

Odhad přes interního odhadce objednává sama banka. V případě externího odhadce si odhad domlouvá klient sám.

Můžu mít svého odhadce?

Každá banka postupuje jinak – některé mají jen interní odhadce, jiné pouze externí, další banky dávají na výběr. Odhad přes interního odhadce objednává banka – odhadce je obvykle vylosován nebo přidělen, odhad přes externího odhadce si vyřizuje klient sám – dostane seznam, jednoho si vybere a domluví se s ním.

Pokud máte známého odhadce, musí spolupracovat s bankou, u které si chcete vzít úvěr a současně banka musí nabízet možnost udělat odhad přes externího odhadce (interního si vždy určí sama).

Jak dlouho odhad obvykle trvá?

Po zadání do systému má odhadce 3 pracovní dny na kontaktování klienta a domluvení termínu prohlídky a následně má 3 pracovní dny na vyhotovení odhadu. Po předání do banky probíhá tzv. supervize, která trvá obvykle také 3 dny.

Co je to supervize odhadu?

Každý odhad se v bance zpracovává ve 2 kolech. V prvním kole jde odhadce na místní šetření a podle metodiky banky zpracuje odhad dané nemovitosti. Ten pak předloží tzv. supervizi na vnitřní oddělení banky, kde odhad zhodnotí a zkontrolují a cenu stanovenou odhadcem případně upraví (směrem dolů). Teprve po této kontrole je odhad hotov a posílá se zpět úvěráři pro další zpracování hypotéky.

Musí se vždy dělat odhad?

Nemusí. Pokud refinancujete hypotéku, některé banky akceptují původní odhad (je omezen časem, např. akceptují odhad do 5 let)

Co je to alternativní cena?

Aktuálně je možná pouze u jedné banky v ČR. Alternativní cena znamená, že KUPNÍ cena = ODHADNÍ cena, pokud jsou splněny další podmínky:

• jedná se o čistou koupi (nepůjčujeme si i na rekonstrukci)
• před odhadem je doložena kupní cena – např. rezervační smlouvou nebo smlouvou budoucí kupní nebo kupní
• následný odhad provedený odhadcem banky se vejde od 130% ceny. (příklad: kupní cena je 1,2 mil Kč, odhad vyjde na 1 mil Kč, vše je OK, platí alternativní cena)

Co je to interní odhad?

Je to odhad na základě cenových map. Lze ho použít pouze u některých bank. Je omezen pouze na bytové jednotky a pouze na vybraná města. Cena obvykle vyjde velmi nízko – dá se použít jen, když má klient velký podíl vlastních zdrojů. Hlavní výhody: je rychlý, můžu ho udělat sama a zdarma.

Kolik stojí odhad?

V průměru okolo 5.000 Kč. Za bytovou jednotku je levnější, za rodinný dům dražší. Interní odhad je zdarma, některé banky mají tzv. odhady od stolu a ty stojí okolo 2.000 Kč. Banky mívají často odhady zdarma jako akci nebo vrací poplatek za odhad zpět ve formě bonusu k hypotéce.

Co když odhad nevyjde?

To je problém. Řešení vždy bolí. Varianta č. 1 je dát další nemovitost do zástavy. Varianta č. 2 je zvýšit vlastní zdroje a vzít menší hypotéku. Varianta č. 3 (nejistá) je zkusit jinou banku.

Co je to LTV (Loan to value)?

Je to poměr výše úvěru a hodnoty nemovitosti.

Příklad – hodnota nemovitosti je 1 mil Kč – kolik banka půjčí na tuto zástavu?

• LTV 100% = hypotéka 1 mil Kč
• LTV 90% = hypotéka 900 tis. Kč
• LTV 70% = hypotéka 700 tis. Kč