Hypotéka v otázkách a odpovědích – 1. díl

Tyto otázky mi kladou klienti při vyřizování koupě nemovitosti – věřím, že moje odpovědi budou k užitku i vám.

Jak probíhá proces vyřizování hypotéky? – Celkový přehled

1. přípravná fáze – naplánujeme celou koupi:

• kolik budete dávat vlastních zdrojů
• jaká bude výše hypotéky
• kolik vám zůstane na vybavení
• jakou necháme rezervu
• identifikujeme možná úzká místa (věk, bonita, účelovost, odhad, právní problémy, rychlost…)
• vybereme banku

2. prověřovací fáze – je kupovaná nemovitost v pořádku?

• právní stránka (insolvence, exekuce, proč vlastník prodává)
• technická stránka – je třeba kontaktovat odborníka – stavaře

3. propočítávací fáze

• spočítáme orientační měsíční splátku
• spočítáme celkové náklady na bydlení (příspěvky do fondu oprav, spotřeba energií, ostatní poplatky – ostraha, recepce,…)
• stanovíme priority (co nejnižší splátka, úrok, flexibilita, nejměkčí podmínky pro bonitu, možnost doplňkového úvěru, délka fixace, variabilita splátek, výše poplatků,…)
• namodelujeme si situaci „po nastěhování“, řešíme různé varianty – prodáme jinou nemovitost, pronajímáme jinou nemovitost, máme přebytky, splácíme příbuzným „vlastní zdroje“, narodí se nám dítě, máme výpadek v příjmech, měníme práci, začínáme podnikat…

4. dokladovací fáze

Hypotéka se skládá ze tří samostatných oblastí (podrobně se jim budu věnovat v dalších dílech seriálu):

• bonita
• odhad
• účelovost

5. vyjednávací fáze

V okamžiku, kdy jsou všechny dílčí úkoly jsou splněny a hypotéka je připravena na schválení, začíná licitace o finálních podmínkách hypotéky – výši úrokové sazby a výši poplatků.

6. schvalovací fáze

Pokud je vše v pořádku, odesílá úvěrový pracovník hypotéku na oddělení risku, kde hypotéku schválí. Obvykle do 24 hodin je k dispozici smluvní dokumentace, která se odesílá klientovi ke kontrole.

7. vysvětlovací fáze

Smluvní dokumentace obsahuje:

• úvěrovou smlouvu
• zástavní smlouvu
• návrh na vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí
• podmínky banky a povinné informace pro klienta

Klient dokumenty prostuduje, a pokud má otázky, řešíme je spolu. Ty, které nevyřešíme spolu, předávám do banky a čekáme na odpověď od úvěráře nebo od právního oddělení. Všechny dotazy musí být odpovězeny a vyřešeny v této fázi.

8. podepisovací fáze

Společenská událost přibližně na 1 hodinu. Podepisuje se hypotéční úvěr, klient převezme zástavní smlouvy a návrhy na vklad, případně se zakládá běžný účet.

9. meziběh na katastr

Nyní je třeba splnit podmínky pro čerpání hypotéky. Obvyklé podmínky jsou:

• podepsat a ověřit zástavní smlouvy
• vložit je na katastr nemovitostí a nechat si potvrdit návrh na vklad
• uhradit vlastní zdroje
• pojistit nemovitost a zaplatit a vinkulovat pojistnou smlouvu (jen u některých bank)
• splnit další podmínky dle úvěrové smlouvy
• podepsat a ověřit smlouvu o smlouvě budoucí kupní 
• budoucí kupní smlouvu přeložit bance pro čerpání

nebo jsou poslední dva body nastaveny odlišně

• podepsat a ověřit kupní smlouvu
• vložit kupní smlouvu na katastr nemovitostí a nechat si potvrdit návrh na vklad

10. fáze – čerpáme

po předložení všech dokumentů dojde k převodu finančních prostředků na účet uvedený v kupní smlouvě (obvykle úschova)

11. fáze – začínáme splácet

hned po vyčerpání začínají platit podmínky úvěrové smlouvy:

• začíná se úročit (nutno zaslat peníze na běžný účet, aby se úroky měly z čeho strhnout – banky si splátku inkasují)
• je třeba plnit závazky (zasílat výplatu, nastavit potřebný počet trvalých příkazů,..)
• v období od čerpání do prvního termínu splátky se načítají pouze denní úroky – první splátka je tedy vždy jen splátkou úrokovou, teprve druhý měsíc začíná anuitní splácení
• toto období je důležité pohlídat, abyste hned opožděnou první splátkou nespadli do registrů

12. fáze – předávání bytu, stěhování a ostatní náležitosti

• dle podmínek v kupní smlouvě dojde k předání bytu
• přepisy elektřiny, plynu,…
• pěkně zpracované informace o této fázi jsou na stránce sreality.cz
• finanční úřad – daň z převodu nemovitosti a daň z nemovitosti
• pojistit domácnost a občanskou odpovědnost

13. fáze – následné podmínky po čerpání hypotéky

Banka potřebuje následující informace:

• je zapsáno zástavní právo v její prospěch
• došlo k převodu nemovitosti na vás
• obvykle je stanovena lhůta do 6 měsíců od čerpání, není problém ji dodržet, spíše nezapomenout